不動産投資をする際、初心者が失敗しないために心掛けるべき4つの視点

資産100億円を目指す株式投資手法
初心者モモ
初心者モモ

安定したキャッシュを手に入れるために不動産投資が重要なのはわかったけど、不動産投資ってどうやって始めればいいの?区分マンションのセールスを受けるけど、言ってることの良し悪しが判断できないよ…。

ジャグ男
ジャグ男

不動産投資には、知っておかないとひどい目にあうことが沢山あるよ。セールスマンからPUSH型で営業されるようなケースの99%は詐欺まがいだね。見ず知らずの他人に対して簡単に儲かる話を教えるわけないよ。。

※個人投資家がなぜ不動産投資をすべきかは、以下のブログを参考にしてください。

大した手間をかけなくても容易にキャッシュを得られるのが不動産ですが、購入する物件を高値掴みしてしまうと、取り返しのつかないことになってしまいます

よくある手口としては、高年収サラリーマンを対象とした新築区分マンション投資の販売です。一見営業マンの言うことを聞いていると、節税にもなるし、老後の貯蓄にもなるので投資してみようかという気になるのですが、買った瞬間に債務超過に陥ります

個人的な印象ですが、このような物件紹介を受けるケースの殆どが、投資家に損をさせるようなものです。

他の投資と比較しても、不動産投資は人の勧めに乗っていいことはありません。不動産を勧めてくる人は、相手が儲かってほしいのではなく、自分が儲かりたいと思ってやっているので、普通に考えて当たり前のことかと思います。

そうであれば、斡旋する相手の立場を理解したうえで、留意すべき点を抑えたうえで投資を行うべきです。

属性で変わる不動産投資の戦略

一概に不動産投資といっても、個々人の属性によって、取りうる戦略は大きく異なります。属性とは、恐らく不動産投資に関する俗語ですが、年収や保持する資産による投資家の分別呼称です。

当然、年収の高い人ほど取りうる戦略のバリエーションが広くなりますが、その反面、年収の高い人ほど不動産ビジネスをやっている業者のカモとして狙われる可能性が高くなります

属性が低い場合は、いきなり融資を引いて大きく投資することは出来ないので、500万円位貯金して現金で買い進めていき、いずれ資産を担保に入れて融資を引くようなステップになります。対して、属性が高い場合は初めから大きく借入して借入金で投資をすることが可能です。借入金で物件を買うということは、その分大きなリスクを背負うことになります。

不動産業界は魑魅魍魎(みちもうりょう)の世界

自身の印象として、不動産投資は株式投資や仮想通貨投資と比較しても非常にプレイヤーが多岐にわたる魑魅魍魎の世界です。

株式投資における搾取者は証券マン位のものですが、不動産投資には多数のプレイヤーが存在しています。不動産会社・銀行・住宅管理会社・リフォーム会社・施工会社・ディベロッパーなどが、自身の利益を最大化するために投資家においしい話を持ち掛けます。

特に注意すべきは不動産会社です。不動産会社にも業務によって種類はありますが、個人投資家に投資用物件を販売する会社が一番危険です

理論武装し、自身の頭で必至に考えることなしには決して立ち向かうべきではないと考えています。

不動産投資で騙されないためにすべきこと

それでは、そのような魑魅魍魎の世界から抜け出し、華麗な投資家になるために何をしないといけないかを考えていきます。

目的を第一義とする

初心忘れるべからず。というか、投資には明確な軸(スタンス)を持つことが必要であり、軸がなければ何を根拠に投資をすべきかが分からなくなってしまいます。株式投資をする際も、購入基準と売却基準を予め決めておくことが肝要です。

軸といっても、ただ単に利益のみを考えるのではなく、「投資額に応じた利益がXX%を達成している」とか、「出口を踏まえてROIがXX%になる」など、具体的な指標を設定するべきです。

その指標が妥当かどうかなんて関係なく、自分がどうしたいかです。その数字を達成するために何をすべきかを逆引きで考えていけば、おのずと取るべきスタンスが見えてくるはずですし、自分で調べて考えることで、騙されることもなくなるかと思います。

目標が高すぎれば、随時調整していけばいいだけです。

自身で綿密にシミュレーションする

目的となる数値をもったら、めぼしい物件で、それが達成可能かを自ら計算すべしです。当然、会計やファイナンスの知識は必要になりますが、不動産投資をするためにそれらの情報は必須なので、必ず最低限の知識は身に着けておくべきです

不動産投資なので、30年以上のシミュレーシを想定するべきです。ゼロからにシミュレーションを構築することは簡単ではありませんが、シミュレーシできるサービスは簡単に手に入れることが出来ます。

例えば、楽待の中にあるシミュレーシを使うこともできます。

私は玉川陽介さんが記載している「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」に添付されているExcelを使わせていただいて、投資判断をしています。

Excelでシミュレーシできると、空室率や諸々の数値に対してストレスをかけることが出来るので、ワーストシナリオを織り込んでも儲けられるかを確認することができます。

識者や近親者に相談する

自分で考えてアクションするということが一番大切な姿勢だと思いますが、一方で謙虚さも必要だと思います。自分で考え抜いて答えを出すと、自分が正しくありたいというバイアス(偏見)を持ってしまいます。

私は一度はまったらとことん突き詰めるタイプなので、同じくバイアスの塊みたいになってしまうこともありますが、出来るだけ他人からの意見は真摯に受け止めようと思っています。

これが中々難しいのですが、、姿勢として重要かと思います。

間違いなく先人の方が多くの失敗を繰り返しているわけで、その知恵を活かさない手はありません

少額からスタートしてステップを踏む

とはいえ初めて不動産投資をする場合には、想定外の事象に出くわすこともあると思います。いくら本を読んでも、経験に勝るものはありません。

ただ、1回の失敗で取り返しのつかない損をしてしまうと、再び投資を開始することが難しくなります。初めから億を超えるような投資を始めてしまうと、その投資が失敗であった場合には取り返しがつかなくなることもあります

楽待チャンネルに登録されている、失敗大家さんのYoutube動画などを見ると、決まって「きちんと自分の頭で考えず、初めから大きな投資をしてしまった」ケースが殆どです。

投資は、時間がレバレッジになるといっても、負債をレバレッジするわけにもいきませんので、先ずは小さく始めるのが重要なポイントです。

500万円くらいまでの区分マンションや、築古戸建てなどからスタートするのが良いと思います。

結論「不動産投資は、しっかり勉強してから小さく始める」

今までのまとめになりますが、結論で書いた通り、不動産投資を始める場合は、小さく始めて大きく育てるのが王道です

詳細には書きませんが、不動産投資をする際の融資についても同じことが言えます。しっかり銀行を調べて、個人口座を作り、少額融資からスタートすることで、将来の大きな融資に繋げることが出来ます。

継続を力にするためにも、戦場から離脱しない自己マネジメントが大切です。

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