株式投資と仮想通貨投資の後に不動産投資をすべき4つの理由

不動産投資
初心者モモ
初心者モモ

投資である程度まで資産を増やしたらその内FIREして悠々自適な生活したいなぁ。株式や仮想通貨は価格変動が激しいから安定した収入が得られるようにしたい。

ジャグ男
ジャグ男

株式や仮想通貨は利益率が高い反面、資産を減らすリスクも孕んでいるよね。それに比べて、不動産投資であれば、安定して資産を増やすことが出来るよ。でも注意点がとーーーっても沢山ある投資手法だね。

資産を増やしていつかは経済的自由を手に入れたいと考えている方は沢山いらっしゃるのではないでしょうか。私もそのうちの一人です。現在、株式と仮想通貨に集中投資しており、一定の成果を上げています。

仕事を辞めて経済的自由を手に入れるためには、安定したインカムを得ることが必要であると考えています。その手段は幾つか持っています。株式の配当や仮想通貨のステーキングなどです。然しながら、それらのインカムはボラティリティが高く、安定性に欠けていると感じています。

不動産投資であれば、リターンはそれほど高くありませんが、経済が悪化したとしても安定した収入を得ることが出来ます。

不動産投資をすべき4つの理由

経済が悪化しても住む場所は必要であり、優先的にキャッシュアウトされる

どれだけ経済が悪化して給料が減ったとしても、食事と住居を削ることは出来ません。仮に経済が悪化して、もう少しだけ安い賃料の家に引っ越したいと思っても、引っ越しの手数料を考えると、動かないほうが損をしないというケースが殆どです。

つまり、不動産投資とは、他の事業と比較して、支払いプライオリティが極めて高く、どの様な経済状況でも安定して収入を得ることができる商売です

経済不安があると株価は簡単に半分になってしまいますが、家賃が半分になることは殆どありません。銀行が投資家にお金を貸しづらくなることはあるかと思いますが、あくまでそれは新規での借入の話であり、既に成立した融資には何の影響もありません。

借入金を使うことが出来る

株式や仮想通貨は基本的には現金で投資する必要があります。なぜなら、それらの投資を担保できるものが何もないからです。信用取引としてレバレッジをかけることは出来ますが、あるレベルまで資産額が下がると、追証が発生し、投資家は多額の損害を被ります。

反面、不動産投資は資産の担保価値が存在するため、借入金でビジネスを行うことが出来ます。これの何がすごいかということですが、極端な話、お金がないのにお金を生み出すことが可能であるということです

仮に100万円しかもっていないけど、1億円借りて5%のキャッシュを生み出せたとしたら、500万円/100万円=500%の利益になります。これだけの利益率を株式投資で恒常的にあげ続けるのは至難の業です。

加えて、日本における長期の成長低迷による異常な金利の低さも不動産投資をより魅力的なものにしています。量的緩和が日常的になっている今、例え不動産投資でも1~4%程度で資金を借りることが出来ます。これによって、利回りと貸出金利の差額であるイールドギャップを大きく取ることが出来ます。

先人が考え抜いたビジネスであり、想定外のトラブルが少ない

不動産投資は枯れたビジネスです。つまり、先人の投資家がいくつもの失敗と成功を繰り返すことによって、予見できないトラブルが極端に少ないビジネスであると言えます。先人の失敗を学ばないと、同じ失敗を繰り返すことになりますが。。

先人の失敗は、本やyoutubeなどの情報媒体から誰でも簡単に入手することが出来ます。そこでのインプットを自身のビジネスに反映させれば、簡単にシナリオケースを書くことが出来ます。

シナリオを置いて将来を予測しやすく、ビジネスを始めるにもってこい

不動産投資は、簡単にシナリオが描けるので、将来予測がしやすいビジネスです。キャッシュフロー表を作成する際、新規ビジネスであれば、5年くらいまでを予測値含めて記載しますが、不動産投資の場合は40年くらい先の状況まである程度正確に予測することが出来ます。

逆に考えれば、投資をする段階で、その投資は勝ちの投資か負けの投資かがはっきりわかるということです。

また、不動産投資の利益を最大化するために避けて通れないのが、税金との関係です。収入が安定している分、税金を如何にコントロール出来るかが、キャッシュフローを最大化できる大きなカギになってきます。結果として、不動産投資をして、利益を最大化することを目指せば、おのずと税制に対する理解も深まってきます。

よって、不動産ビジネスは、ビジネスを始めようと考えられている方にとって非常によいファーストステップになると考えています

私は今後ビジネスを多角化して運営していきたいと思っておりますが、その先駆けとして不動産投資を興し、初めから法人を立ち上げるつもりです。

不動産を始める際の注意点

然しながら、儲かる話には罠が沢山潜んでいるのは世の常です。きれいに聞こえるキャッチフレーズほど、「本当にそうなの?」という視点を持つべきです。その様な視点をどの様にすれば持てるかをお伝えします。

自ら調べる

業者の言っている内容をそのまま真に受けるのが一番危ない状況です。私も多数の失敗者の話を聞きましたが、一番多いのはこのケースです。業者の方は、それが仕事なので、自分たちの利益を最大化するため、クライアントの不利益につながる話をしたがりません。

常に疑う視点を持って、自分で調べることが必要です。客観的な情報を見つけてきて、本当に言われたことが正しいかを吟味する必要があります。また、何を調べなきゃいけないかを予め知っておくことも重要です

何を知っておくべきかは、本でもネットでも情報を得ることができます。多くの観点を持つためには、本でも最低30冊は読むほうが良いというのが個人的な推奨です。

自己完結せず、多数の識者に相談する

誰しも自分の好きなものにケチを付けられることは面白くありません。一旦自分で気に入ってしまった物件は輝いて見えるものです。私にもその様な経験が多数あります。私の場合は、妻に相談してから、「キャイ~ン」となって取り下げること多数です。

ある程度目利きが出来るようになっていたらまだしも、個人投資家が物件を購入する際は、必ず第三者にも相談することをお勧めします。その際に、意見をもらうからには真摯に対応すべきだと思います

自分でシミュレーションをする

第三者に相談したとしても、最終的に意思決定をするのは自分自身です。自身で意思決定をする際の軸となるのが、シミュレーションです。

どういう前提で何をどう見積もっているのかを明確にすることは非常に重要です。見積が正確であるかも重要ですが、それ以上に、しっかりとシミュレーションをすることで、結果と照らし合わせたときに、何が問題だったかが明白になります。

また、何を直せば想定から外れないかが正しく理解出来るようになります。

私も、不動産投資を検討する際には必ず物件毎のシミュレーションを作成しており、その中の数字を動かすことでストレステストをしつつ、考えをブラッシュアップしてます。

結論「FIREを考えるなら不動産投資は外せない」

いずれ早期リタイアをするのであれば、不動産投資は避けて通れない道だと思っています。若しくは現金で死ぬまで苦労しないだけお金を貯めておくことも一つの手段ですが、インフレの懸念もあるので、インカムゲインを得ながら過ごしていくのが理想的です。

個人的にな目標としては、最低5億円貯蓄すればFIREできると思っていました。なぜなら、5億円を4%で運用できたとすると、年収2,000万円に相当するからです。

それだけ資産を確保したとしても、全てが株式や仮想通貨であった場合、ボラティリティの高さは安定した生活を困難にします。

その点を踏まえ、FIREをするための要件として、不動産投資を用いたインカゲインで、年収1,000万円以上を確保することを、要件として付け加えたいと思います。

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